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20年罕见,房地产要谢幕了?

2018-10-17

  

  前不久,广东省酝酿取消商品房预售制,让楼市风声鹤唳。

  一切看上去很遥远,很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间,谁知道,刚刚全国首个商品房现房销售试点项目就亮相了。深圳一楼盘入市规定:不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

  深圳曾是内地最先引进商品房预售制度的城市,如今,在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。作为改革前沿阵地,深圳的一举一动难免会被放大到全国性意义去解读。

  预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。很多房企将面临杠杆断裂危机,不仅是中小房企,很多高杠杆的大房企也无法逃脱!

  全民现房销售时代,真的会来吗?

  据财新报道,关于是否取消商品房预售制度,即便是在住建部内部,意见亦不一致。反对者认为,取消商品房预售制势必拉长开发周期,在短期内改变楼市供应生态,并有可能推高房价。支持者认为,商品房预售制引发虚假宣传等诸多弊端,亦为楼市加杠杆,应予以纠正。

  显然问题没那么简单,但不论如何,几乎所有人对房地产根深蒂固的信心,终于有了一丝动摇。

  眼下的房地产市场不是一般的冷。来看一组今年9月份的数据:

  北京二手房价格环比下跌1.73%,同比下跌6.06%

  深圳二手房价格环比下跌1.65%,同比上涨7.73%

  上海二手房价格环比下跌0.57%,同比下跌1.29%

  广州二手房价格环比下跌0.12%,同比上涨6.56%

  厦门二手房价格环比下跌0.22%,同比下跌7.82%

  杭州二手房价格环比下跌1.26%,同比上涨6.62%

  ——数据来源:中国房价行情平台

  与冷冰冰的数据同时公布的,还有多地售楼处“维权”新闻,这是大家对本轮房价下跌最直观的反应。

  楼市的下跌其实很早就开始积蓄能量。今年1-8月,全国300座城市的土地市场流拍高达890宗,而就算是上一轮房地产低谷期的2014年,整年流拍总数也仅有345宗。

  今年全国土地流拍情况(截至8.20,数据来源:CRIC)

  覆巢之下,房地产全行业都在过冬。万科甚至在2018秋季例会现场,赫然打出3个红底白色大字:“活下去”!坊间半开玩笑地说,要是万科活不下去,那就没几家房企能活下去了。

  总体来看,这波行情对从业者的作用突出表现在三个方面:

  1、未来三年,房地产企业债务集中到期

  2018年是房企信贷收紧的大年。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面收窄。今年前九个月,85家典型房企融资总额8287亿,同比减少11%。

  2、房企裁员潮,从一二线蔓延到三四线

  原本金九银十是房地产行业招聘黄金时期,往年各部门至少能有两个新岗位空缺,今年两个部门才能空出一个岗位,同时离职率越来越高。泰禾、富力、华夏幸福等房企,都被曝出“变相裁员”的消息。

  3、中介也开始降薪瘦身,艰难过冬

  几乎是万科高喊“活下去”的同时,上海中原也对内宣布自10月1日起所有岗位的福利减半,多部门佣金打八折。同样在10月初,成立仅三年的电商中介家园网被曝欠薪、董事长失联,成为2018年第一个倒下的电商中介。

  一切迹象似乎都表明,被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的楼市神话,终于到了临界点。

  关于房地产的发展规律,著名经济学家任泽平有一句精准的判断——房地产短期看金融、中期看土地、长期人人口。下面就来看看这三个要素有没有发生根本变化。

  首先看金融:这个没有疑问,眼下的金融政策可以说是史上对房地产最不“友好”的时期,几乎所有可能进入房地产的资金都被严防死守,再小的漏洞都被堵得严严实实的,政府在去杠杠上的决心之大,全球罕见。在这个背景下,买房成为一件资金门槛极高的事情,市场几近冻结。可以说,这一波房价调整,本质上就是金融政策决定的。

  再看土地:老实说,还没有看到任何一个城市在土地供应上有根本性的变化,不仅如此,房地产的供给端甚至变得更紧张,随着“租售并举”的推进,本来就稀缺的商品房用地又被分割了很大一部分给租赁房。

  而在一些房价较高的大城市,“产业空心化恐惧症”正在改变城市的供地结构,不少市中心核心地段几乎只出让产业用地,住宅用地被压缩到接近空白。可以说,住宅用地的供求关系仍然紧张。

  最后看人口:目前中国常住人口的城镇化率为58.52%,如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算,中国未来至少还应该有3亿人要进城,发改委前几天刚刚发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。可以说,中国的城市化,特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止,这类城市的人口聚集效应仍在持续,这个最根本的基本面没有发生变化。

  总的来看,金融、土地、人口三个决定房地产根本走向的要素中,土地和人口两个基本面没有任何扭转性的变化,只有短期的金融政策出现了调整,这也是现阶段房价下行的决定性力量。

  不过,随着外部环境的变化以及国内经济下行的压力变大,很难说金融政策不会跟着变化,国庆假期的降准就可以视为一个回暖的信号。

  所以,楼市寒冬,是真的,政府想彻底扭转房地产的逻辑,也是真的。

  过去的10年,国人听的最多的就是“风口”,一轮一轮的财富风口,撩拨着对财富极端渴望的国人的心绪。

  然而,在各种风口烟消云散之后,我们却发现,过去10年那些所谓的风口只是海市蜃楼,中国企业在过去10年赚钱的逻辑几乎没有变过。

  证明这一点,只要看看《财富》500强10年来上榜企业的变化就可以探个究竟。

  2008年,中国入围企业的数量只有35家,今年的《财富》500强榜单,中国企业的上榜数量达到了创纪录的120家,距离排名榜首的美国的126家只差6家,也远远把排在第三位的日本的52家甩在后面。

  入围120家的确可喜可贺,然而,如果分析这10年入围企业的一些细节,行业,赚钱的领域,你会发现,中国经济在这个方面和10年前真的没有太大的区别,依然在靠垄断、金融和房地产赚钱的中国模式。

  全球总共只有5家房地产企业入围500强,全部来自中国,房地产对中国经济的影响之大可见一斑,中国经济在某种程度上就是房地产经济在榜单上被坐实。

  一旦垄断、金融和房地产成为一个国家企业的主要利润来源,不可避免的结果就是产业的空心化和经济的虚拟化。企业无心通过提高技术含量赚钱,通过理财和房地产投资,就成了绝大多数的企业最现实的选择。

  这种体系,在泡沫膨胀的时候给人很多美轮美奂的财富幻觉,一旦泡沫破灭,则会造成毁灭性的打击。

  房价真的到了拐点吗?

  这种多空之争一直在持续,每个人都要想明白,那个所谓的拐点,可能会等到,也可能永远等不到。

  说到底,都是一种现实的无奈。

  万科正在一边高喊“活下去”,一边拉开大举并购和拿地的帷幕。据证券时报统计,万科前三个季度购地高达458.7亿元,相当于“恒大+碧桂园+融创+保利”的金额总和。

  网友们调侃,万科这种行为,就像学霸考完试都说自己考得不好,结果每次都考年级第一。

  再回头看,现房试点这种“改革悄然退出”的案例也并非首发于深圳,早在2010年,广西南宁就推出“取消商品房预售制”的试点,效果不理想,最后不了了之。现实的改革阻力不言而喻。

  历史的进程总是复杂多维。“房价永远上涨”的神话破灭之前,所有的泡沫悲剧看似都遥不可及。

  参考资料:

  房价降了该怎么做?我的意见是:什么都不做(城市战争)

  我惊人地发现,中国企业赚钱的路径这10年基本没变(光远看经济)

  “大甩卖”为掩护,万科开启“买买买”模式!(刘晓博说财经)

  多家中介降薪减福利“过冬”:世联行开会连水果饮料都省了(财联社)

  现房销售时代悄然开启,一项颠覆房地产市场的改革真的要来了?(JIC投资观察)

  开发商大精减?|城市系列(叶檀财经)

  房地产泡沫破裂之后(大象公会)

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